부모와 자녀 사이 집 매매, 양도세, 증여세, 취득세 기준 정리

안녕하세요, 에이피 세무회계입니다!

부모님 집을 자녀가 사거나 부부 사이에 부동산을 넘길 때, 가장 많이 받는 질문은 "가족끼리면 얼마까지 싸게 해도 되나요?"입니다.

흔히 '30%까지는 괜찮다'고 알려져 있지만, 이 기준은 자녀 증여세에만 해당합니다. 파는 부모님의 양도세는 5%부터 걸리고, 자녀의 취득세는 2026년부터 30% 기준이 새로 생겨서, 한 번의 거래에 세금 세 가지가 서로 다른 기준으로 적용됩니다.

국세청도 최근 다주택자의 저가양도, 가장매매, 특수관계인 간 편법증여를 집중해서 보겠다고 밝힌 만큼, 아래 기준은 거래 전에 꼭 확인해 보시기 바랍니다.

오늘도 마찬가지로 결론부터 말씀드리겠습니다.

• 부모님이 자녀에게 시세보다 5% 이상 또는 3억원 이상 싸게 팔면, 부모님의 양도세가 재계산 될 수 있습니다.
• 자녀가 시세보다 30%이상 또는 3억원 이상 싸게 사면, 취득세 및 증여세가 나올 수 있습니다.
• 배우자나 부모, 자녀 사이 간 돈이 실제로 오간 기록이 없다면 전액을 증여로 볼 수 있습니다.

가족끼리 싸게 사고팔면, 세금은 세 가지로 나눠서 봅니다

일단, 가족끼리 집을 싸게 사고 팔면 세법은 이 거래에 대하여 세 가지 세금으로 나눠서 봅니다. 상황마다 다르지만 대략적인 구조를 위하여 최대한 간단하게 설명드리는 점 이해해주세요.

• 부모님 양도세: 시세보다 5% 이상 (또는 3억원 이상) → 실제 받은 돈과 상관없이 시세에 판 것으로 보고 다시 계산
• 자녀 취득세 (2026년~): 시세보다 30% 이상 (또는 3억원 이상) → 매매가 아니라 증여로 보고, 시세 기준 증여 세율 적용
• 자녀 증여세: 시세보다 30% 이상 (또는 3억원 이상) → 30%(또는 3억원)보다 싸게 산 금액만큼 증여로 과세

실무적으로 많이 놓치시는 건 파는 쪽인, 부모님의 양도세 부분입니다. 예를 들어서, 시세 10억원짜리 집이라고 치면 9억 5천만원 이하로 팔면 걸리게 됩니다.

10억원짜리 아파트로 예시를 들면

아래 사례의 경우, 최대한 간단하게 설명하였지만 그럼에도 불구하고 어려울 수 있습니다. 설명을 위하여 간단한 사례인 점 양해부탁드립니다.

부모님이 5억원에 사신 아파트가 있다고 치겠습니다. 현재 시세로 해당 아파트가 10억원이며, 성인 자녀에게 판다고 가정하겠습니다.

(가정: 부모님은 다주택자라 양도세 비과세 대상 아님 / 자녀는 무주택이고 최근 10년간 받은 증여 없음 / 조정대상지역 아님 / 취득세는 본세만, 지방교육세 등 부가세와 생애최초 주택 구입 감면 등은 반영 안 함....등등)

• 9억 6천만원에 양도 (시가대비 4%): 부모님 양도차익 4억 6천만원 (그대로) / 자녀 증여세 0원 / 자녀 취득세 매매 2,880만원
• 9억원에 양도 (시가대비 10%): 부모님 양도차익 4억 → 5억원 / 자녀 증여세 0원 / 자녀 취득세 매매, 시세 기준 시 3,000만원
• 7억원에 양도 (시가대비 30%): 부모님 양도차익 2억 → 5억원 / 자녀 증여세 0원 / 자녀 취득세 증여 3,500만원
• 6억원에 양도 (시가대비 40%): 부모님 양도차익 1억 → 5억원 / 자녀 증여세 485만원 / 자녀 취득세 증여 3,500만원

위의 사례를 잘 보시면 이상한 부분이 하나 있습니다.

7억원에 팔면, 자녀 증여세 부분은 0원이나 부모님 양도차익은 5억으로 올라갑니다. 부모님이 2억원 기준으로 신고해 두셨다면, 3억원만큼 줄여 신고한 세금에 과소신고가산세(10%, 부정행위로 보면 40%)와 하루 단위로 붙는 납부지연가산세까지 더해집니다.

2026년부터는 취득세도 바뀝니다

그리고 2026년부터는 취득세도 바뀌게 됩니다. 배우자나 부모, 자녀 사이에 시세보다 30% 이상(또는 3억원 이상) 싸게 사면, 돈을 실제로 냈더라도 '증여로 받은 것'으로 봅니다.

특히 부모님이 1세대 1주택자가 아니고, 그 집이 조정대상지역에 있으면서 공시가격이 3억원 이상이라면 증여 취득세율이 12%까지 올라갑니다. 위 예시라면 3,500만원이 아니라 1억 2천만원입니다.

추가적으로 여기에, 부모님이 다주택자+조정대상지역이라면, 26년 5월 10일부터 양도세 중과까지 다시 적용됩니다. 이 경우, 5% 기준에 걸려 시세대로 계산되는 금액에 대해서도 중과세율이 붙을 수 있으므로 이 부분까지 고려하셔야 합니다.

(진짜 양도세 너무 복잡하고 어렵습니다...ㅋㅋ)

돈이 오간 기록, 꼭 남겨두세요

마지막으로, 부모와 자녀, 부부 간 거래라는 이유로 계약서만 있고 실제로 돈은 오가지 않는 경우가 있습니다. (심지어 계약서도 안쓰는 경우도 많습니다...)

이 경우, 돈이 오간 기록이 없다면 집값 전체가 증여로 과세될 수 있습니다.

따라서 가족 간 거래에 있어서는 자녀가 본인의 소득이나 예금, 재산 등으로 대금을 지불했다는 것을 계좌거래 내역 등의 기록으로 증명이 가능해야 안전합니다. 취득세 또한 마찬가지로 대금 지급 증명이 되지 아니하면 증여로 봅니다.

따라서 꼭 해당 거래에 대한 증빙은 마련해두시는 것을 추천드립니다.

제가 오늘 적어드린 내용을 참고하여, 가족 간 거래를 준비하시면 좀 더 좋을 듯 싶네요.

혹시라도 가족 간 부동산 거래때문에 고민하시거나, 이미 거래하였는데 향후 신고문제로 걱정되신다면 아래에 있는 연락처로 편하게 연락해주세요.

PS. 가족끼리 하는 거래라 "설마 이걸 보겠어?" 하시는 분들이 많은데... 부동산 거래는 실거래 신고와 등기로 기록이 다 남습니다. 계약서 쓰시기 전에 숫자 한번만 같이 보셔도, 나중에 나올 세금이 크게 달라질 수 있습니다.

오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 이 외에도 양도세 관련 문의사항 있으시면, 아래 연락처 참고하셔서 편하신 방법으로 연락주세요.

• 카카오톡 채널: '에이피 세무회계' 검색
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